主题：一套房有四个房产证 叫我怎么卖

“90/70”政策后遗症：一些合拼户型因限购成交困难

据了解，现时广州市场上存在一些合拼户型单位，即业主持有的单位有两个或以上的房产证，这是“90/70”政策的后遗症。最夸张的是星河湾其中一个组团的300平方米单位，居然有4个房产证。在限购政策之下，成交主力都为“刚需”购房者，这些人有也花不起钱来买大户型，而有实力买大户型的买家腾出一个购房都难，更何况腾出两个至4个的购买？据中介人士反映，这些“一房多证”盘源在放盘时已比其他“单证”的单位要低1000~3000元/m2，但成交依然低迷。 文/图：记者李凤荷

典型困局：

最悲！星河湾6期一房多个证

最冤！锦绣银湾100多m2有两证

满堂红星河湾分店店长介绍，星河湾五期“星苑”是双拼户型两个房产证，约195平方米左右的四房单位，今年不少业主为取得有购房资格进行换房，都会将物业放出。目前，分店有两套这类四房成交，成交均价在18000元/m2左右，其中以中层单位成交最活跃，总价在350万~360万元左右。早前这类单位的放盘价在20000元/m2左右，目前由于限购，仅有预算充足、且有购房资格的本地买家才能购买。因此不少业主的议价空间较大，不少物业都是17000~18000元/m2左右即有成交。据悉，星苑2011年已基本上全部出证。

星河湾有一个组团，300平方米左右的单位，居然有4个房产证，大部分则是250平方米3个房产证的物业。而目前大部分单位并未出证，因此放盘不多，分店也基本没有成交，放盘价目前在20000元/m2左右。

合富置业星河湾二分行汤秀玲表示，星河湾六期部分拥有多个房产证的单位，业主开价会比只有一个证的物业要低2000~3000元/m2，心态也会比持有一个证物业的业主要弱。在限购的政策影响下，符合资格和购房预算的买家相当少，成交也很少。不过，拥有多个房产证的单位放盘并不多，这些拥有多个房产证的物业面积一般比较大，业主多为资金实力雄厚人士，大多将单位用作自住或长线，放售套现的不多。

满堂红专业人士表示，星河湾隔壁的锦绣银湾3座、4座单位也是两个证，主要是104~140平方米的单位，二手均价在14000元/m2左右，由于盘源素质不及星河湾，不少预算充裕的改善型买家仍会选择星河湾的大面积单位，导致锦绣银湾的成交不算活跃。分店今年以来暂时没有锦绣银湾双拼户型的成交案例，去年也仅在10月底有一套成交，122平方米的物业，成交价在180万元左右。

合富置业锦绣香江分行主管汤万沙表示，锦绣香江有一些组团单位拥有两本房产证的，其价格往往比同等面积一本证的单位业主低10%左右。锦绣香江早期的“山水园”、“紫荆园”等组团一般都是一个单位一个证的，只有楼龄较新的“山水华府”二期、“布查特官邸”以及“布查特国际公寓”组团会有一个单位多个证的情况，不过这些楼龄较新的组团放盘并不多

“一房多证”出售难，

要么平卖，要么恢复独立单位出售

据中原地产花都雅居乐分行高级营业经理刘翠玲了解，花都御宾府和岭南公馆都有不少双拼户型放盘，但两盘的情况却很不一样。御宾府的双拼户型单位设计不灵活，只有一个门口出入，实质为一套房，所以一定要捆绑购买。受限购政策影响，很多买家一听到有两个房产证又不能分开购买，就打起退堂鼓。虽然御宾府的业主已将单价降到1万元/m2左右，比周边正常单位单价低了2000元/m2，但依然难以促成交易。据刘翠玲透露，岭南公馆情况就有所不同，这里的两拼房有各自的门口，限购出台后，这里的业主可把单位分成两部分单独放售，所以会有较多买家愿意看楼，单价在1.1万~1.2万元/m2左右，但近来也少有成交。

合富置业高级营业经理程梅欣表示，云山诗意有部分物业是一房两证的单位，面积约100多平方米，由于拥有不止一本证，因此买家群比只有一本证的单位要窄。目前，云山诗意一本证的单位二手均价至少都要1.5万元/m2以上，而目前有一套两本证的单位业主仅以1.4万元/m2放售。

区域也麻烦，

躲得过限购，躲不过限贷

增城不属于广州市限购的10区范围内，但该区域的“一房多证”单位成交也困难。如凤凰城也有不少双拼的洋房二手房放盘，不过根据中原地产凤凰城开发区分行客户经理刘杰文提供资料来看，这里的双拼洋房交易情况也很低迷，由于一手买家买入价较高，现在放盘价并不低，毛坯房价格在7000~8000元/m2之间，而带装修的价格在8000~9000元/m2之间，价格不低加上买家认为这种两拼房成交和按揭手续麻烦，所以愿意看楼的买家都不多，成交就更少了

据记者了解，成交双拼户型的买家在申请银行按揭时会受到限贷政策影响，以前从来没有申请过贷款的首次买家，双拼的一套可以适用首次置业的条件，另一套则需要按照“首付六成”的二套房贷来办理，且第二套住房不论面积大小，契税一律按照3%来计算。由此可见，增城虽然，但“一房多证”的单位对购房者的付款条件比较苛刻，申请房贷手续成本高，不受买家欢迎是在情理之中。

买来中信广场双拼公寓

拆成两套放租 月入两万

中原地产希尔顿阳光分行高级营业经理管增杰透露，天河区希尔顿阳光有不少双拼单位放盘，放盘价在2.5万元/m2左右，受限购影响，这种双拼户型很难吸引买家，目前有放盘但少有成交。管增杰表示，去年曾成交过一个中信广场附楼住宅公寓的双拼单位。该双拼房放盘三四个月，后有客打算购买物业放租作长线，于是业主，以单价1.9万元/m2成功出售，而当时该盘的市场价约为2万元/m2。买家将此单位分成两个单位放租，月租金共为2万元。据了解，该中信广场双拼单位由123平方米两房两卫单位加135平方米三房两卫单位组成，总面积258平方米，成交均价约1.9万元/m2，总价为490万元。以月租两万元计算，者的率为4.8%，高于目前市区住宅平均回报。

“一房多证”破局关键

分拆成独立单位出租或出售

中原地产市场主任黄燕飞表示，由于受限购政策影响，双拼或三拼户型单位处在一个尴尬的位置，业主不希望大幅抛售，而买家又认为买这种双拼或三拼户型单位麻烦，价格也不吸引，而且受限购影响，大部分客户仅有多买一套的资格，无法买两套，所以现时这些双拼或三拼户型单位的买卖成了僵局。除非有首次置业的买家愿意购买此类型单位，或者像兄弟姐妹打算购买相通的物业方便生活，否则这种双拼或三拼户型单位实在难以售出

黄燕飞建议，这类户型中，一般是小户型拼大户型，若业主拟放售这类双拼、三拼户型，可考虑将单位拆为两房或三房，分开处理，大户型可以考虑出售，小户型则用于出租。不过要注意拆分户型是否影响承重结构。

中介人士表示，从中信广场住宅公寓和花都岭南公馆的事例可以看出，“一房多证”单位可以顺利破局的关键在于该单位是否可以恢复成多个独立单位出租或出售，若可以恢复成各自的独立单位，对出售或出租都有利，也比其他只有一个门口的多拼户型要幸运得多